Kiralık Ev Kapora Dolandırıcılığı: Göndermeden Önce Neye Bakmalı?

Görmediğiniz bir ev için kapora göndermeyin. Kiralık ev dolandırıcılığının neredeyse bütün türleri bu tek kuralı çiğnetmek üzerine kurulur: ilan gerçek bir evin fotoğraflarıyla verilir, fiyat bölgenin biraz altındadır, ilan sahibi evi o gün gösteremez ve "çok arayan var, kapora atarsan sana tutarım" der. Kapora gittikten sonra ya telefon kapanır ya da sözleşme masrafı, aidat, depozito gibi yeni ödemeler istenir.

Ev arayan kişinin zaman baskısı altında olması bu tuzağı etkili kılar. Okul dönemi, tayin ya da işe başlama tarihi yaklaşırken iyi bir ilanı kaçırma korkusu, kontrol adımlarını atlatır. Aşağıdaki kontroller birkaç dakika sürer ve çoğu sahte ilanı daha ilk konuşmada eler.

Sahte kiralık ilanın tanıdık senaryosu

Tipik akış şöyledir. İlan fotoğrafları temiz ve profesyoneldir; çoğu zaman satış ilanından ya da başka bir şehirdeki kiralık ilandan kopyalanmıştır. Aradığınızda ilan sahibi yurt dışında, başka şehirde ya da hastanededir. Anahtar bir komşuda, kapıcıda ya da "kargo ile gönderilecek"tir. Evi göstermek için önce kapora istenir. Bazen buna sahte bir kira sözleşmesi taslağı ya da kimlik fotoğrafı eşlik eder. Kimlik fotoğrafı güven vermek içindir ama başkasına ait olabilir.

İkinci yaygın akışta dolandırıcı gerçek bir emlak ofisi gibi davranır. Ofis adı, logo ve internet sitesi olabilir. Ancak kapora ofisin kurumsal hesabına değil, bir "çalışanın" ya da "patronun" kişisel IBAN'ına istenir.

İlk kontrol: İlan doğrulanmış mı?

Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan platformlarında verilen taşınmaz ilanlarında ilanı verenin yetkisini doğrular. Bakanlığın açıklamalarına göre bu doğrulama hem satılık hem kiralık ilanlar için uygulanır ve 1 Ocak 2025'ten itibaren zorunlu hale gelmiştir. EİDS ile ilan platformlarında emlak ilanını yalnızca taşınmaz sahibi, sahibinin eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları ya da sahibin yetkilendirdiği yetki belgeli emlak işletmeleri verebilir. Doğrulaması yapılmış ilanlarda EİDS logosu görünür.

Bu kontrolün sınırını da bilmek gerekir. EİDS, ilanı kimin verdiğini doğrular; mesajlaşmaya geçtiğiniz kişinin o kişi olduğunu, size verilen IBAN'ın ilan sahibine ait olduğunu ya da evin gerçekten boş olduğunu göstermez. Sosyal medya gruplarında, mesaj uygulamalarında dolaşan ya da platform dışından size iletilen ilanlarda bu doğrulama hiç yoktur. Logosuz bir ilan otomatik olarak sahte değildir ama sizi daha dikkatli olmaya zorlamalıdır.

IBAN ve isim uyumsuzluğu neyi anlatır?

Kapora ya da kira için size bir IBAN verildiğinde, transfer ekranında bankanızın alıcı adını gösterip göstermediğine bakın. Bazı banka uygulamaları IBAN girildiğinde alıcı adının bir kısmını gösterebilir ya da girdiğiniz adla uyuşmazsa uyarı verebilir. Bu davranış bankadan bankaya değişir; nasıl işlediğini isim ve IBAN uyuşmazlığı rehberinde anlattık.

Aşağıdaki durumlar birlikte görülüyorsa durun:

• İlan sahibinin söylediği ad ile IBAN'daki ad farklı ve açıklaması "kuzenimin hesabı, benimki bloke" gibi.
• Emlak ofisi olduğu söyleniyor ama ödeme bir şirket hesabına değil, bir kişiye isteniyor.
• Farklı ödemeler için farklı IBAN'lar veriliyor.
• IBAN, söylenen bankayla uyuşmuyor. Bunu IBAN'dan banka bulma aracında banka koduna bakarak görebilirsiniz.

Bir yakının hesabı tek başına dolandırıcılık kanıtı değildir; ev sahibi gerçekten eşinin hesabını kullanıyor olabilir. Ama bu açıklamayı yalnızca evi gördükten, ev sahibiyle yüz yüze görüştükten ve sözleşme hazırlandıktan sonra kabul edin. Kaporayı henüz görmediğiniz bir ev için başkasının hesabına yollamak, iki riski üst üste koymaktır.

Kapora göndermeden önce kontrol listesi

1. Evi görün. Siz gidemiyorsanız güvendiğiniz birini gönderin. Görüntülü arama, fotoğrafların gerçek olduğunu kanıtlamaz; önceden çekilmiş bir video da gösterilebilir.
2. Ev sahibiyle ya da yetkili ofisle yüz yüze görüşün. Kimliği ve tapu belgesini görmek isteyin, tapudaki malik adının kimlikteki adla aynı olup olmadığına bakın. Ev sahibi değil de ofis ise ofisin yetki belgesini isteyin.
3. Ödemenin karşılığını yazılı hale getirin. Kapora ne için, ne kadar, hangi koşulda iade edilir? Bunları imzalı bir belgeye ya da kira sözleşmesine yazdırın.
4. IBAN'ı metin olarak alın. Elle yazmak yerine kopyalayıp yapıştırın ve IBAN doğrulama aracında biçimsel olarak geçerli olup olmadığına bakın. Bu kontrol hesabın kime ait olduğunu göstermez, yalnızca yazım hatasını ve banka tutarsızlığını yakalar.
5. Açıklamaya ne ödediğinizi yazın. "Kadıköy X Sok. No 5 D:3 için kapora, Eylül 2026" gibi bir açıklama, sonradan uyuşmazlık çıkarsa işinizi kolaylaştırır. Düzenli bir metin için ödeme açıklaması aracını kullanabilirsiniz.

Depozito ile kapora aynı şey değil

Kapora, genellikle sözleşmeden önce "evi ayırma" amacıyla verilen bir tutardır ve yasal bir kalıbı yoktur. Depozito ise hukuki adıyla güvencedir ve Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde düzenlenir. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.

Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine ödenmesi yaygındır. Yine de bu hükmü bilmek iki açıdan işe yarar. Birincisi, üç aylık kiranın çok üstünde "depozito" isteyen biri kanunun sınırının dışına çıkıyordur. İkincisi, sözleşme imzalanmadan, ev görülmeden istenen hiçbir ödeme bu güvence tanımına girmez. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizle ilgili bir uyuşmazlıkta bir avukattan destek alın.

Aynı madde, güvencenin nasıl geri alınacağını da düzenler. Banka, bu hesaptaki parayı ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Sözleşme günü: ödemeyi hangi sırayla yapmalı?

Gerçek bir ev ve gerçek bir ev sahibiyle karşı karşıya olduğunuzdan emin olduktan sonra bile sıra önemlidir. Önce sözleşme metni hazırlanır ve kiraya verenin adı, kira bedeli, ödeme günü, depozitonun tutarı ve iade koşulu yazılır. Ardından imzalar atılır. Ödemeler en son yapılır ve açıklama kısmına adres, dönem ve ödemenin türü (ilk ay kirası, depozito) ayrı ayrı yazılır. Kira ile depozitoyu tek bir transferde birleştirmek yerine iki ayrı transfer yapmak, sonradan "hangisi neydi" tartışmasını önler. Emlak ofisine hizmet bedeli ödüyorsanız bunu ofisin şirket hesabına yapın ve faturasını isteyin.

Kapora gönderdiyseniz ve şüphelendiyseniz

Hemen bankanızı arayın ve işlemi bildirin. Transfer FAST ile yapıldıysa para büyük olasılıkla saniyeler içinde karşı hesaba geçmiştir; yine de bildirimin hızı, karşı bankanın hesaba müdahale edip edemeyeceğini etkileyebilir. İlan bağlantısını, ekran görüntülerini, mesajları ve dekontu saklayın, ilanı platforma bildirin ve savcılığa ya da kolluğa şikâyette bulunun. Parayı kendi hatanızla yanlış hesaba gönderdiğiniz durumdan farkı için yanlış IBAN'a para gönderme rehberine bakabilirsiniz; dolandırıcılıkta karşı tarafın gönüllü iadesini beklemek gerçekçi değildir.

Karşı taraf, parayı geri almak için "iade masrafı" ya da "noter onay ücreti" isterse bu ikinci turdur. Kaybı kapatmak için yeni para göndermeyin. Aynı mantık satın alma tarafında da geçerlidir: ev almayı düşünüyorsanız tapuda güvenli ödeme sistemi yazısı, bedelin tapu devriyle aynı anda el değiştirmesinin nasıl sağlandığını anlatıyor.